งานอสังหาริมทรัพย์ และงานนิติกรรมสัญญา

โดยสำนักงานของเรา มีเป้าหมายในการทำงานที่มุ่งต่อความต้องการสูงสุดของผู้รับบริการ โดยตั้งอยู่ความถูกต้องและความยุติธรรม โดยทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ทางกฎหมาย การร่างนิติกรรมสัญญา ด้วยความซื่อสัตย์ตามหลักจริยธรรมวิชาชีพนักกฎหมาย และรักษาความลับของลูกค้าเป็นสำคัญยิ่ง

บริการด้านกฎหมาย

บริการด้าน กฎหมายธุรกิจ (Business Legal Services)

การให้บริการด้านกฎหมายธุรกิจประกอบด้วยการให้คำปรึกษา และคำแนะนำทางกฎหมาย วางระบบ และร่าง สัญญา จัดทำเอกสารทางกฎหมาย รวมทั้งการให้บริการทางกฎหมายธุรกิจอื่น ๆ ดังนี้

กฎหมายหุ้นส่วนบริษัท และการลงทุน (Company Partner Law and Investment)

ประกอบด้วย การให้คำปรึกษากฎหมาย จัดทำเอกสาร หรือสัญญา เกี่ยวกับการจดทะเบียนตั้งห้างหุ้นส่วน บริษัทจำกัด การขอรับส่งเสริมการลงทุน การขออนุญาตตั้งโรงงาน และนิคมอุตสาหกรรม การขอขยายโรงงาน และนิคมอุตสาหกรรม รับจดทะเบียนพาณิชย์ ตลอดจนการเลิกนิติบุคคล และชำระบัญชี รับจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงรายการต่าง ๆ ของนิติบุคคล บริการตรวจสอบฐานะนิติบุคคล และคัดรับรองเอกสาร จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ บริการขอบัตรประจำตัวผู้เสียภาษีอากร ฯลฯ

กฎหมายด้านทรัพย์สินทาง ปัญญา ( Thai Intellectual Property Law)

ประกอบด้วย การยื่นคำขอจดทะเบียนเครื่องหมายการค้า สิทธิบัตร และอนุสิทธิบัตร การโต้แย้งคำขอจดทะเบียนเครื่องหมายการค้า และสิทธิบัตรที่คล้ายหรือเลียนแบบ การให้คำปรึกษา และดำเนินการทางกฎหมาย เพื่อคุ้มครอง การใช้ประโยชน์ จากทรัพย์สินทางปัญญาทุกประเภท อาทิ เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และอนุสิทธิบัตร การจัดทำสัญญาอนุญาตให้ใช้เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ หรือสิทธิบัตร

กฎหมายด้านแรงงาน (The Labour Law)

ประกอบด้วย การให้คำปรึกษา และการจัดทำข้อบังคับเกี่ยวกับการทำงาน การจัดตั้งกองทุนทดแทน กองทุนประกันสังคม กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ การให้คำปรึกษาและดำเนินคดีแรงงาน และการดำเนินงานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายแรงงาน

กฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ (The Real Estate Law)

ประกอบด้วย การให้บริการทางกฎหมายแก่โครงการพัฒนาที่ดิน โครงการบ้านจัดสรร อาคารชุด และอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น รวมทั้งกิจการรับเหมา ก่อสร้าง จัดทำข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลหมู่บ้าน จดทะเบียนอาคารชุด ดูแล และจัดการผลประโยชน์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นตัวแทนขออนุญาต จัดสรรที่ดิน ค้าที่ดิน รังวัดที่ดิน จดทะเบียนสิทธินิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ฯลฯ

งานด้านการดำเนินคดีในชั้นศาล (Litigation

ประกอบด้วย การให้คำปรึกษาเบื้องต้นในการดำเนินคดี การให้บริการดำเนินคดี ทั้งทางแพ่ง ทางอาญา ทางปกครอง รวมถึงชั้นบังคับคดี

บริการด้านอื่นๆ

  • จดทะเบียนสมรสกับคนต่างประเทศ
  • ยื่นขอวีซ่ารับรองเอกสารแปลเอกสาร
  • ขอรับใบอนุญาตทำงานของคนต่างด้าว
  • เจรจาในส่วนราชการ , เอกชน ออกหนังสือโต้ตอบ
  • รับรองการลงลายมือชื่อในเอกสาร

ความสำคัญของการทำสัญญา

หลักกฏหมายที่เกี่ยวกับนิติกรรม หรือสัญญาที่ใช้บังคับอยู่ มีพื้นฐานมาจากเสรีภาพของบุคคล คือ บุคคลย่อมมีสิทธิเสรีภาพในการแสดงเจตนาทำนิติกรรม หรือสัญญาต่างๆ เพื่อก่อให้เกิดผลในทางกฎหมายได้ ไม่จำกัดว่าการแสดงเจตนาทำนิติกรรมหรือสัญญานั้นต้องทำตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ที่เรียกว่า “เอกเทศสัญญา“

ดังนั้น การทำสัญญา นิติกรรม จึงเป็นนิติกรรมที่เกิดขึ้นจากการตกลงกันระหว่างบุคคลตั้งแต่สองฝ่ายขึ้นไป มีคำเสนอและสนองถูกต้องตรงกัน ก่อให้เกิดสัญญาขึ้น

หลักสำคัญที่ต้องคำนึงในการทำสัญญา

  1. ความหมายของสัญญา
  2. การเกิดของสัญญา
  3. ผลของสัญญา
  4. ประโยชน์ของการทำสัญญา
  5. การสิ้นสุดของสัญญา

จึงต้องรู้หลักสำคัญที่ควรคำนึงในการทำสัญญา

  1. วัตถุประสงค์ของสัญญา
  2. แบบหรือหลักฐานของนิติกรรมสัญญา
  3. ความสามารถของบุคคล
  4. เจตนาของสัญญา
  5. อากรแสตมป์

เจตนาของการทำสัญญา

  1. ต้องกระทำการโดยบริสุทธิ์ และมุ่งที่จะผูกนิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคล
  2. การแสดงเจตนาซ่อนเร้น (คือ การแสดงเจตนาในใจจริง ผู้แสดงมิได้มีเจตนาให้ตนต้องผูกพัน ตามที่ได้แสดงออกมา คือ ปากกับใจไม่ตรงกัน) ไม่เป็นโมฆะ
  3. การแสดงเจตนาลวง โดยสมรู้กัน ตกเป็นโมฆะ แต่จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนมิได้ (ป.พ.พ.มาตรา 155)
  4. การแสดงเจตนาอันได้มาเพราะกลฉ้อฉลหรือข่มขู่ เป็นโมฆียะ (ป.พ.พ. มาตรา 159,164)

 

รูปแบบพื้นฐานของการร่างสัญญา

  1. ชื่อสัญญา
  • หากรู้ว่าข้อตกลงของทุกฝ่ายเป็นเรื่องอะไรก็ควรระบุชื่อในสัญญาให้ชัด เพื่อสะดวกในการพิจารณา
  1. สถานที่ในการทำสัญญา
  • เป็นสาระสำคัญ เพื่อจะได้ทราบถึงมูลคดีเกิดที่ไหน และต้องฟ้องที่ศาลใด (ป.วิ.แพ่ง    มาตรา 4)
  1. วัน เวลา ทำสัญญา
  • เป็นข้อสำคัญเพื่อประโยชน์ในการบังคับตามสัญญา,ทำสัญญากันจริงหรือไม่,คู่สัญญามีความสามารถทำหรือไม่, ผิดสัญญาจะขาดอายุความฟ้องร้องหรือไม่
  1. ชื่อคู่สัญญา อายุ ภูมิลำเนา
  • เป็นสาระสำคัญเพื่อทราบว่าคู่สัญญาเป็นใคร หรือผู้มอบอำนาจเป็นผู้ใด บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
  • อายุ เพื่อดูว่ามีความสามารถทำนิติกรรมหรือไม่ ถ้าไม่ได้ ใครเป็นผู้ทำแทน
  • ภูมิลำเนาเป็นประโยชน์ในการส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถาม การส่งหมายเพื่อบังคับคดี
  1. รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งหนี้
  • เป็นสาระสำคัญ
  • ต้องระบุให้ได้ความละเอียดชัดเจนและต้องตามความประสงค์ของคู่สัญญา
  1. รายละเอียดอันเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของแต่ละฝ่าย

(1) สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

  • ทราบถึงสิทธิที่แต่ละฝ่ายจะได้รับและหน้าที่แต่ละฝ่ายจะต้องปฏิบัติตามวัตถุประสงค์

(2) วันและระยะเวลา ในการชำระหนี้ หรือบังคับตามสัญญา

  • เพื่อสะดวกและมีความแน่นอนในการชำระหนี้หรือบังคับตามสัญญา
  • ไม่กำหนดเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกให้ลูกหนี้ชำระหนี้ได้โดยพลัน

(3) สถานที่ชำระหนี้ หรือบังคับตามสัญญา

  • เพื่อความแน่นอนว่าจะชำระหนี้ ณ ที่ใด

(4) รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการชำระหนี้ว่าจะชำระโดยวิธีใด

  • โอนเข้าบัญชี หรือจ่ายเงินทุกวันที่เท่าใด

(5) ข้อตกลงเกี่ยวกับเงื่อนไขพิเศษต่างๆ ที่แตกต่างจากที่กฎหมายกำหนดไว้

  • ใครเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์,ใครเสียภาษี เป็นต้น
  1. สัญญามีอะไรบ้างที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะผิดสัญญาทั้งหมดหรือผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งหรือผิดสัญญากันอย่างไร
  2. ค่าเสียหาย
  • ระบุให้ชัดเจนเพื่อเป็นการรักษาผลประโยชน์ของเจ้าหนี้
  1. ข้อบังคับตามสัญญามีอะไร(อีกบ้าง)
  2. เรื่องเขตอำนาจศาล
  • ไม่ใช่สาระสำคัญ (ไม่ระบุ ฟ้องตาม ป.วิแพ่ง มาตรา 3-6)
  • หากระบุ ต้องระบุศาลภายใต้หลักเกณฑ์ตามมาตรา 7 แห่ง ป.วิแพ่ง คือเขตอำนาจศาลที่ทำสัญญา หรือทรัพย์พิพาทตั้งอยู่ หรือศาลที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีภูมิลำเนา
  1. วรรคท้ายของสัญญา
  • สัญญาทำขึ้นกี่ฉบับ เป็นภาษาอะไรบ้าง และคู่ความอ่านเข้าใจแล้ว จึงลงนามต่อหน้าพยาน
  1. ลายมือชื่อคู่สัญญา
  • บุคคลธรรมดา หรือผู้รับมอบอำนาจ (หากมี)
  • นิติบุคคล ลงชื่อและประทับตราสำคัญของบริษัท หรือผู้รับมอบอำนาจ (หากมี)
  • ลงลายมือชื่อพยานหรือพิมพ์ลายนิ้วมือ 2 คน (ถ้าไม่มีพยาน สัญญาเป็นอันใช้ไม่ได้)
  1. ลายมือชื่อพยาน (รับรองการทำสัญญา)
  • กฎหมายไม่ห้ามหากจะมี
  • ควรเป็นคนน่าเชื่อถือ ซึ่งพยานนั้นจะต้องรู้เห็นการลงลายมือชื่อของสัญญานั้น
  1. อากรแสตมป์
  • การไม่ปิด
  • ปิดไม่ครบหรือขาด หรือไม่ขีดฆ่า จะใช้เป็นพยานหลักฐานคดีแพ่งไม่ได้
  1. เอกสารแนบท้ายสัญญา
  • แท้จริงมิใช่สัญญา
  • แต่เป็นการตกลงให้นำมาแนบท้ายสัญญาและให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

 

สรุป สัญญาควรมีรายการ ดังต่อไปนี้

  1. ชื่อของสัญญา
  2. สถานที่ ที่ใช้ในการทำสัญญา
  3. วันและเวลา ทำสัญญา
  4. ชื่อ-นามสกุล คู่สัญญา อายุ ภูมิลำเนา
  5. รายละเอียดอันเกี่ยวกับทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งหนี้
  6. รายละเอียดอันเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ของแต่ละฝ่าย
  7. ข้อผิดสัญญา
  8. ค่าเสียหาย เมื่อเกิดการผิดสัญญา
  9. ข้อบังคับต่างๆ ของสัญญา
  10. เขตอำนาจศาล (หากมี)
  11. วรรคท้ายของสัญญานั้นๆ
  12. ลายมือชื่อคู่สัญญา
  13. ลายมือชื่อพยาน จำนวน 2 คน
  14. ติดอากรแสตมป์
  15. เอกสารต่างๆ แนบท้ายสัญญา

 

ข้อควรคำนึงในการร่างสัญญา

  • เพื่อให้มีผลผูกพันเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย
    • ข้อความในสัญญาต้องชัดเจนแน่นอน
      • เป็นการตัดปัญหา ในการตีความและเกิดช่องว่างในการแสวงหาผลประโยชน์
      • หรือใช้อ้างเพื่อปฏิเสธความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย
    • สิทธิและหน้าที่ควรเท่าเทียมกัน
      • ต้องคำนึงถึงสิทธิและหน้าที่ของแต่ละฝ่ายตามประโยชน์ตามประเภทของสัญญานั้นๆ
      • ควรกำหนดค่าเสียหายพอควร เมื่อมีการผิดนัด
      • ต้องคำนึงถึงเหตุผลและมนุษยธรรมโดยเฉพาะขอบเขตการเรียกร้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้

3)   ข้อความจะต้องบังคับกันได้ตามกฎหมาย

  • โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน

4)   ภาระด้านภาษี

  1. ต้องชำระภาษีหรือไม่
  • ต้องตรวจว่าสัญญานั้น ต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมหรือเสียภาษีแก่รัฐหรือไม่ จำนวนอัตราเท่าใด และต้องชำระที่ใด
  1. กฎหมายกำหนดให้ผู้ใดเป็นผู้เสีย
  • กฎหมายกำหนดให้ผู้ใดจ่าย หรือออกเท่ากัน
  • คู่สัญญาอาจตกลงกันให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกก็ได้ (มิใช่กฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย)
  1. กำหนดในสัญญาผู้ใดเป็นผู้เสีย
  • ไม่ควรชี้แนะให้มีการผลักภาระค่าธรรมเนียมหรือภาษีให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง เมื่อคู่สัญญา ตกลงอย่างไร ก็ร่างไปตามนั้น

5)   อนุญาโตตุลาการ

–   สัญญานั้นต้องพิจารณาถึงวัตถุประสงค์แท้จริงระหว่างคู่สัญญา  คือการช่วยเหลือเกื้อกูลกัน  เป็นเกณฑ์ในการหาทางแก้ปัญหาโดยสันติ

–   ไม่ต้องขึ้นศาล  เสียทั้งเงินและเวลา

–   ยังเป็นเหตุให้บาดหมางน้ำใจร่วมทำธุรกิจต่อไปไม่ได้อีก

–   ทางปฏิบัติ เมื่อมีข้อพิพาทต้องเริ่มต้นที่การเจรจาโดยคู่สัญญาส่งตัวแทนเจรจา

–   อาจใช้คนกลางมาช่วยแก้ปัญหาตามสัญญา

–  หากคนกลางเข้ามาเจรจาอย่างเป็นทางการ  กฎหมายที่เรียกว่า “อนุญาโตตุลาการ”

–   ระงับข้อพิพาทโดยอนุญาโตตุลาการ  ใช้เวลาอันรวดเร็ว ประหยัดค่าใช้จ่าย  โดยบรรยากาศของการพิจารณาเหมือนการประชุมหารือกัน  โดยมีองค์กรอนุญาโตตุลาการร่วมประชุมด้วย

–   ทำให้คู่กรณีไม่เคร่งเครียด ไม่เป็นอุปสรรคในการปฏิบัติงาน ตามสัญญาในส่วนอื่น ๆ

6)   จำนวนของสัญญา

–   ควรทำจำนวน  2  ฉบับ

–   ข้อความทั้งสองฉบับจะต้องเหมือนกันทุกประการ

–   คู่สัญญาจะต้องลงลายมือชื่อไว้ทั้ง 2 ฉบับ หรือตามจำนวนสัญญาที่ทำขึ้นทุกฉบับ

–   โดยจะต้องระบุในสัญญาว่าทำไว้กี่ฉบับด้วย

–   แต่ละฝ่ายจะเก็บไว้คนละ  1  ฉบับ

 

สรุปข้อควรคำนึงในการร่างสัญญา

สิ่งที่ควรพิจารณาในเรื่องการร่างสัญญา เพื่อให้มีผลผูกพันที่เป็นธรรมแก่ทุกๆ ฝ่าย  ซึ่งได้แก่

  1. ข้อความในสัญญาต้องชัดแจ้ง
  2. สิทธิและหน้าที่ควรเท่าเทียมกัน
  3. ข้อความจะต้องบังคับกันได้ตามกฎหมาย
  4. 4. ภาระด้านภาษี

4.1 ต้องชำระภาษีหรือไม่

4.2 กฎหมายกำหนดให้ผู้ใดเป็นผู้เสีย

4.3 กำหนดในสัญญาผู้ใดเป็นผู้เสีย

  1. 5. อนุญาโตตุลาการ
  2. 6. จำนวนของสัญญา

 

ฉะนั้น การรู้เรื่องการทำสัญญา จึงช่วยแก้ปัญหาต่างๆ เช่น ในเรื่อง ไม่เพลี่ยงพล้ำ ไม่ต้องเสียเงิน เสียเวลา เลียความรู้สึก ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบ หรือถูกโกง  ช่วยป้องกันปัญหาต่างๆ อันเกิดจากการทำสัญญาไม่ครบถ้วนถูกต้องตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ ช่วยป้องกันการทำสัญญาที่ทำให้ตนเองเสียเปรียบ ซึ่งขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของผู้ร่างสัญญาหรือผู้ทำสัญญา